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美国商业房地产抵押市场恐成“重灾区”

2020-05-19 14:12:42 来源:网络 阅读:
  美国东部时间5月18日,冠状病毒疫情袭击了美国商业房地产市场。美联储在上周五发布的"金融稳定报告"(Financial稳定性报告)中警告称,随着疫情加剧,房地产资产价格(除股票价格外)可能会"大幅下跌",而商业房地产市场可能会受到"严重打击"。
  美国商业房地产抵押市场面临危机
  美国的商业地产主要包括公寓楼、写字楼、工业用房、商店和旅馆。据美联储(FederalReserve)称,美国商业地产的总市值贡献了1美元。到2019年年底,美国GDP将达到14万亿美元。然而,上周,美国宣布了两项。本周有9800万人申请失业救济,使美国失业人数累计达到36人。在过去的两个月里有500万。工人失业,企业停产,企业无法支付写字楼租金,因此大规模的抵押贷款违约危机很可能爆发,这将导致商业抵押证券市场的危机。
  商业抵押支持证券(Cmbs)是指以商业地产为抵押,以相关房地产未来收入(包括租金收入、物业管理收入等)为主要偿债来源的资产支持证券。
  到2020年第一季度,商业房地产贷款的发放仍处于较高水平,反映了强劲的市场环境。然而,美国房地产市场信息提供商Trepp最近跟踪了近8760亿美元的商业住房贷款支付,发现这一数字为8。4月份,8%的借款人尚未偿还4月份的抵押贷款。不仅如此,到2020年第三季度,美国商业房地产抵押贷款的违约率预计将下降8%。25%:8。75%即使在2008年经济衰退期间,仅几年后的2011年7月,违约率就达到了9%的峰值。
  惠誉(Fitch)最新报告称:"就违约率而言,酒店和零售违约率在短期内分别从2020年3月的1.44%和3.51%升至30%和20%,因为这一流行病打击了旅游业和零售业。
  截至今年4月,已有5000名借款人向Framex、富国银行(Wells Fargo)、米德兰(Midland)贷款服务公司和美国商业房地产抵押贷款证券服务公司寻求债务减免。这些借款人主要来自酒店、零售业和其他行业,它们正试图减少债务。由于疫情爆发,包括特朗普家族经营的酒店和度假村在内的该集团已要求联邦政府推迟支付每月268000美元的酒店租金。
  在家工作加深危机的风险
  空时代广场
  在疫情爆发期间,世界各地的员工不得不在家工作。即使疫情减缓,人们开始重返工作岗位,大规模的家庭工作也对员工的工作方式产生了巨大影响:美国社交网络巨头twitter于5月12日宣布,如果员工愿意,员工可以在家工作"永远",而谷歌和facebook等硅谷其他科技巨头则延长了基于家庭的政策,以防止这种新型冠状病毒的流行。
  包括高盛(Goldman Sachs)和摩根大通(JPMorgan Chase)在内的纽约华尔街金融机构也发出了房屋订单。与上一季度相比,纽约曼哈顿的写字楼租赁活动大幅下降了50%。许多公司还将考虑在疫情爆发后将办公室迁出纽约,在纽约郊区设立"卫星"办公室,从而降低租金成本。
  一旦家庭办公成为常态,商业办公楼和写字楼将面临"空荡荡人"的局面,对商业房地产市场的冲击将是巨大和长期的。
  与此同时,美国零售业和饮食业的不确定前景也给商业地产的未来投下了未知的阴影。美国银行认为,美国商店关闭的浪潮将持续到5月底,甚至更长时间。因为如果没有疫苗和任何抗病毒治疗,即使经济复苏,美国人也可能不愿意冒险吃东西和花钱。因此,随着更脆弱的零售商被迫破产,一些商店可能再也不会营业了。