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现在还远未到可放松房地产政策之时

2014-04-16 08:06:20 来源: 上海证券报 作者:温建宁 作者:
摘要:今年一季度我国经济中出现一些新变数,在经济下滑的表象下,有些领域却潜流暗涌,呈现出超强的扭转能力,经济运动逐渐逼近转折的临界点。最奇异的变数,也是最为人所关注的、居于变数之首的,当然要数楼价。过去这些年,哪怕经历再大的变数,遇到再大的调控风

今年一季度我国经济中出现一些新变数,在经济下滑的表象下,有些领域却潜流暗涌,呈现出超强的扭转能力,经济运动逐渐逼近转折的临界点。最奇异的变数,也是最为人所关注的、居于变数之首的,当然要数楼价。过去这些年,哪怕经历再大的变数,遇到再大的调控风暴,房地产市场总能化险为夷,最后都能变到涨价的路上去。久而久之,民间都形成了固化思维,以至于几乎都没人相信楼价会跌了。甚至,在去年“钱荒”的背景下,楼价依然坚挺。这种脱离地心吸引力的特例,强化了民间的非理性预期,使楼市的过度投资行为更加失范。

然而,经济规律到底还是悄然发生作用了。过去三个月来,巨大的资金压力促使部分开发商选择突围,从试探性的价格优惠,到刺激吸引潜在买家的打折,再一浪接一浪到直降风潮,价格变动幅度在加大,价格变动空间在放大。一些城市房价持续多年的上升运动发生了180度的大转弯,大多数人预期的房价爆发式上涨没有变成现实,反而在一些重要城市出现反向运动。

经济矛盾转换的此消彼长,随着时空变换成为了市场中潜伏的变异因子,久而久之累积下去,供求局面就显性变化了。今年房地产发生的逆转性变化,恰好说明被高价格、高利润吸引的地产投资,已使房地产供应能力远超社会需求,住宅紧缺时期渐行渐远,代之而起的将是楼市的卖方市场。房地产行业将和其他任何行业一样,不仅可能面临产能过剩,供求一旦从失衡的一级发展到另一级,还可能面临库存更加难以消化的格局。

但是,由于市场主体的差异性,也由于主体之间的竞争性,理想的房价平稳回归通常也很难真正实现。这就是过去在严厉的政策调控下,收效甚微的原因之一。过去持续数年的宏观调控,政策的愿望不可谓不美好,政策的执行力度不可谓不严厉,结果远没有达到预期,已经很能说明房价回归之路,可能很不平坦。

开发商直接面对市场,时刻接触市场信号,最先感觉销售危机。敏锐性强的房企,首先意识到风险,为了减轻资金压力,舒缓财务成本,摆脱双重压力的困境,出于经济人的理性本能,率先丢掉幻想,谋求尽快脱离危险境地,就直接采取措施,贴着市场价格底线,有意识地竞争性抢跑,选择通过降价“跑量”,这不但打破僵持的房价,而且竞争性脱身,只要一家企业降价,就能引发一个区域房价地震,楼市的多米诺骨牌效应,在一些热点地区已成事实。不能低估这种“星星之火”,只要“燎原之势”迅速蔓延,就大有摧枯拉朽的力量。不管是主动参与应对变数,还是迫不得已被动招架,这都将深度影响整个行业。

可以预见的是,这种若隐若现的变数,将最终消除涨价因素,迫使住房价格回归,房价高位筑顶将提前到来,房价理性回归平稳落地,也许是经济均衡增长最理想的态势,也是调控政策最希望看到的情况。

但是,由于房地产关联着宏观经济,房价下降将加速经济下滑,政策对此的容忍力究竟如何?私人部门资产负债率较高,社会对此的耐受力究竟如何?这个疑问,其实李克强总理4月10日在博鳌论坛的主旨演讲中已给出了明确答案:无论经济增速比7.5%高一点,或低一点,只要能保证比较充分的就业,不出现较大波动,都属于在合理区间,政府不会为经济一时波动而采取短期的强刺激政策,而是更加注重中长期的健康发展。

确实,要让市场决定资源配置,就得让经济运行有较大的弹性。也就是说,要相信经济自身的调节能力,不能对经济的合理波动过分紧张,更不能滥用刺激措施,主观臆断地幻想要熨平经济周期。尊重经济运行规律,保持经济中长期健康运行,就意味着要顺应经济波动曲线,按照经济有高潮、也有低谷的规律办事,只要宏观经济在合理区间内运行,不同行业的潮起潮落不应该左右政策的思路。

因此,即使房地产遭遇行业周期,即使对宏观经济有不良影响,地方政府也不该过度作为。笔者觉着,以保卫GDP的增速为名,争相取消或变相取消限购政策,默许或纵容“行政副中心”消息刺激需求,引发投机者进场跟风炒作,都绝非保卫重点城市楼价的最好方式。

主要原因有两点。这些做法,延续的是经济刺激的老思维,不是在解决矛盾,而是积累矛盾,也不可能改变中长期趋势。当房价已出现疲态时,若由虚假需求来刺激楼市,其涨得快、跌得更快的后遗症,将带给市场致命性的打击。一方面,打击了市场供应力量,另一方面,也消弭了各种市场需求力量。

3月全国居民消费价格指数(CPI)环比下降0.5%,同比上涨2.4%;工业生产者出厂价格指数(PPI)环比下降0.3%,同比下降2.3%。在笔者看来,这组数据说明当下经济依然运行在下行轨道上,正因为经济增速缓慢走低,导致有效消费能力随之降到较低程度,尤其是猪肉等农副产品价格下降较大,很大程度上相对压低了CPI指数,也反映出不少居民在减少必要的开支。不过,PPI有限的降幅也说明经济运行尚在合理区间,现在还没有多大必要放松对房地产领域的相关政策,否则好不容易确立起来的经济转型预期又会遭到破坏。(作者系上海金融学院统计系副教授)

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